Hypotheken in Bulgarien: Experten erwarten teurere Kredite, aber keinen Preissturz

Auf dem bulgarischen Wohnungsmarkt könnten die Finanzierungskosten bald wichtiger werden als die Immobilienpreise selbst. Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, im Juni und im September um jeweils 25 Basispunkte; die Märkte erwarten eine weitere Erhöhung im Dezember, wie Economic.bg am 21.10.2026 zusammenfasste. Der Durchschnittszins für neue Wohnungskredite in Bulgarien lag laut Bulgarischer Nationalbank (BNB) im August bei 2,42 Prozent. Mehr als die Hälfte der Immobilienkäufe wird mit einer Hypothek finanziert, in Sofia und anderen Großstädten dürfte der Anteil nach Einschätzung von ERA Bulgaria noch höher sein.

Der Immobilienexperte Jawor Kostow sagte am 22.10.2026 in der Sendung „W raswitie“ von Bloomberg TV Bulgaria, die Zinserhöhungen von EZB und US-Notenbank könnten Hypothekengeschäfte erschweren. „Die Zinsen können auch aus anderen Gründen steigen“, sagte er und verwies auf das Risikoprofil des Landes: Der Risikofaktor könne zunehmen, wenn Regierungen weiter Defizite machten. Eine tiefe Krise sieht Kostow nicht: Der Preisanstieg habe sich verlangsamt, in einigen Sofioter Vierteln zögen die Preise noch an, in anderen stagnierten sie oder gäben leicht nach. „Das realistischere Szenario ist derzeit, dass die Preise bestimmter Objekte und Lagen einfrieren“, sagte er. Typische Käufer seien Familien, die eine größere Wohnung suchen; die Banken finanzierten aktiv.

Miroslaw Wladimirow vom Vorstand von ERA Bulgaria skizzierte gegenüber Economic.bg drei Szenarien für 2027: Im wahrscheinlichsten Basisszenario steigen die Hypothekenzinsen um etwa 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte, im Risikoszenario auf rund 3,5 Prozent oder mehr. „Wir schließen immer weniger Geschäfte zu immer höheren Preisen ab, und das ist der nicht nachhaltige Zustand von heute“, sagte er. Laut Eintragungsagentur wurden im dritten Quartal 2026 45.312 Immobiliengeschäfte registriert, 22,1 Prozent weniger als ein Jahr zuvor; laut Statistikamt NSI stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal um 15,5 Prozent zum Vorjahr. Das nötige Eigenkapital für eine 70-Quadratmeter-Zweizimmerwohnung ist nach Berechnung von Iwajlo Waltschew von der First Investment Bank, zitiert von Economic.bg, von rund 22.000 Euro im Jahr 2020 auf heute etwa 50.000 Euro gestiegen.