Ипотеките в България: експерти очакват по-скъпи кредити, но не и срив на цените

Българският жилищен пазар навлиза във фаза, в която цената на кредита може да се окаже по-важна от самите цени на имотите. Европейската централна банка повиши основните си лихви два пъти през 2026 г. – през юни и септември, с по 25 базисни пункта, а пазарите очакват ново повишение през декември, припомня Economic.bg на 21.10.2026 г. Средната лихва по новите жилищни кредити в България е 2,42% през август, по данни на БНБ. Повече от половината сделки с имоти се финансират с ипотека, а в София и големите градове делът вероятно е още по-висок, по оценка на ERA Bulgaria.

Имотният експерт Явор Костов заяви на 22.10.2026 г. в предаването „В развитие“ на Bloomberg TV Bulgaria, че вдигането на лихвите от ЕЦБ и Федералния резерв на САЩ може да затрудни ипотечните сделки. „Лихвите може да нараснат и по други причини“, каза той и посочи рисковия профил на страната: „Рисковият фактор на страната може да се повиши, ако правителствата продължат да реализират дефицити“. Според Костов предпоставки за дълбока криза няма – ръстът на цените се е забавил, в някои софийски квартали те все още растат, а в други стоят на място или леко се коригират. „По-реалистичният сценарий в момента е цените на конкретни обекти и локации да замръзнат“, каза той. Типичните купувачи днес са семейства, които търсят по-голямо жилище, а банките активно финансират покупки.

Д-р Мирослав Владимиров от борда на ERA Bulgaria описва пред Economic.bg три сценария за 2027 г.: в базовия, най-вероятен вариант лихвите по ипотеките се качват с около 0,5–0,7 процентни пункта, а в рисковия достигат около 3,5% или повече. „Ние сключваме все по-малко на брой сделки, на все по-високи цени и това е неустойчивото състояние към днешна дата“, каза той. По данни на Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2026 г. са вписани 45 312 сделки с имоти – с 22,1% по-малко на годишна база, а по данни на НСИ жилищата са поскъпнали с 15,5% за година през второто тримесечие. По изчисления на Ивайло Вълчев от Първа инвестиционна банка, цитирани от Economic.bg, собствените средства, нужни за стандартен двустаен апартамент от 70 кв. м, са нараснали от около 22 000 евро през 2020 г. до около 50 000 евро днес.